Особенности получения разрешения на сделки с ипотечным жильём
В наше время жильё зачастую приобретается с использованием кредитных средств, предоставленных коммерческими банками. Способом обеспечения исполнения обязательств по данным кредитным договорам чаще всего выступает ипотека (залог) недвижимости.
Каких-либо особенностей получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности несовершеннолетних и одновременно — в залоге у банка, нет. Но на практике банки редко принимают в залог имущество, находящееся в собственности у детей — как правило, это происходит, когда заёмщик умирает, и его несовершеннолетние дети вступают в наследство на ипотечное жильё.
Но наибольший интерес вызывает вопрос о возможности получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, но с условием приобретения нового, более дорогого благоустроенного жилья, но при этом находящегося в залоге у банка. Ранее органы опеки и попечительства вообще не выдавали таких разрешений, поскольку приобретение жилого помещения в ипотеку сопряжено с повышенным риском утраты жилого помещения, если залогодатель вдруг утратит возможность вносить ипотечные платежи.
Но, поскольку приобретение нового, благоустроенного жилья в настоящее время производится в основном с использованием кредитных средств банков, в административный регламент предоставления государственной услуги «Выдача предварительного разрешения на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетнего» с 2024 года внесены изменения, допускающие приобретение жилого помещение в ипотеку. Но при этом заявители должны дополнительно представить проект договора об ипотеке с условием включения в состав собственников (залогодателей) объекта недвижимости, находящегося в залоге у банка, несовершеннолетних.
Кроме того, для подтверждения платежеспособности граждан, приобретающих своим детям недвижимость взамен отчуждаемой с передачей его в залог банку, они должны представить в орган опеки и попечительства сведения о доходах по форме 2-НДФЛ либо декларацию об уплате налога на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ.
Представление указанных документов должно подтвердить финансовую возможность семьи погасить ипотечный кредит и не лишиться недвижимого имущества, сособственником которого является несовершеннолетний, и переданного в залог банку в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.
За консультациями по имущественным вопросам можно обращаться в отдел по защите имущественных прав несовершеннолетних Управления: ул. Кузнечная, 4, 5 этаж, каб. 502/503, тел. (861) 277-30-81, а также в юридический отдел Управления: ул. Кузнечная, 4, 6 этаж, каб. 603, тел. (861) 277-30-89.